Potrivit art. 1798 Cod civil – Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
De asemenea, art. 1809 alin. 3 Cod civil, coroborat cu art. 1816 Cod civil prevede ca la incetarea contractului, daca acesta a fost incheiat prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal, contractul reprezinta titlu executoriu si pentru evacuarea chiriasului.
Asadar, in situația în care părțile încheie un contract de închiriere constatat printr-un înscris sub semnătură privată ( fără intervenția notarului sau fără ca respectivul contract să fie înregistrat la ANAF), executarea silită a obligației locatarului nu va putea fi dispusă decât în temeiul unei hotărâri judecătorești.
Contractul astfel incheiat este valabil ca si operatiune juridica si da nastere la drepturi si obligatii in sarcina partilor semnatare, doar ca, in temeiul sau, nu se poate obtine executarea silita a chiriei si evacuarea chiriasului, printr-o simpla cerere adresata executorului judecatoresc, ci trebuie demarat un proces in instanta impotriva acestuia.
Situații neplăcute și rezolvarea lor juridică
Relația dintre chiriaș și proprietar are două cel mai des întâlnite situații de conflict.
- chiriasul nu plătește chiria în termenul convenit;
- locatarul refuză să restituie imobilul la încetarea contractului ce a intervenit în urma expirării termenului sau a denunțării unilaterale.
Încasarea chiriei prin executor judecătoresc
În cazul neplății chiriei la termen, locatorul se poate adresa direct executorului judecătoresc. Aceasta fara a mai promova un proces in instanta, se va realiza executarea silită a locatarului pentru chiria/partea de chirie neplatită. E necesar însă îndeplinirea a uneia din condițiile următoare:
- contractul incheiat sub semnatura privata a fost înregistrat la ANAF;
- contractul a fost autentificat de catre un notar public.
Executarea silită – evacuarea chiriașului
In al doilea caz (refuzul locatarului de a elibera imobilul la încetarea contractului), se impune să distingem următoarele două ipoteze.
Contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat și nu se consideră că a intervenit un nou contract între părți. În această situație locatorul poate recurge la executarea silită a obligației de eliberare a imobilului. Consecința este evacuarea chiriașului, dacă ne încadrăm într-una din situații.
a) contractul s-a încheiat pe o anumită perioadă determinată care a expirat;
b) contractul a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată și a fost înregistrat la ANAF sau contractul a fost autentificat de notar (chiar și fără înregistrare la ANAF).
Contractul de închiriere a încetat prin denunțare unilaterală – în această situație, locatorul poate recurge la executarea silită a obligației de eliberare a imobilului. Consecința este evacuarea chiriașului dacă:
a) s-a împlinit termenul de preaviz ca urmare a denunțării unilaterale a contractului;
b) contractul a fost încheiat prin înscris sub semnătură privată și a fost înregistrat la ANAF sau contractul a fost autentificat de notar (chiar și fără înregistrare la ANAF).
Avantajele înregistrării contractului de închiriere
Așa cum reiese de până acum, marele avantaj al înregistrăii contractului de închiriere este tocmai dobândirea acestui titlu executoriu. Astfel, locatorul este scutit de cheltuielile unui litigiu civil cu chiriașul. Și sunt destul de frecvente situațiile în care acesta din urmă nu se achită de obligația de plată a chiriei. Dacă înregistrați contractul aveți posibilitatea executării silite a acestuia.
Contractul incheiat in modalitatile aratate mai sus, respectiv la notar sau prin inscris sub semnatura privata inregistrat la ANAF, vă asigură de restituirea imobilului. Căci are valoare de titlu executoriu nu numai în privința obligației de plată a chiriei, ci și în privința aceleia de restituire a bunului dat în locațiune. Aceasta la expirarea duratei contractului, în cazul contractelor încheiate pe durată determinată.
De asemenea, vă oferă siguranță pentru restituirea imobilului la împlinirea termenului de preaviz. Ultima situație este valabilă în cazul contractelor încheiate pe durată nedeterminată.