In practica instantelor de judecata s-au pronuntat solutii diferite cu privire la admisibilitatea actiunii privind validarea promisiunii de vanzare cumparare a unui bun imobil determinat (o casa, un teren). Aceasta in situatia in care promitentul vanzator nu este proprietarul exclusiv al bunului promis. Avand doar o cota parte ideala din dreptul de proprietatea asupra acestuia.
Cu alte cuvinte, poate un coproprietar sa promita, valabil, vanzarea intregului imobil? Desi el detine doar o cota parte din acesta, fara a avea si acordul celorlalti coproprietari ?
Intr-o asemenea situatie, in caz de razgandire a uneia dintre parti, partea cealalta (care si-a indeplinit obligatiile asumate – de ex : plata pretului sau achitarea unui avans din preț) poate solicita in instanta pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare pentru intreg imobilul ?
Aceasta problema de drept care a generat practica neunitara a fost transata de catre I.C.C.J , prin Decizia civila nr. 12/08.06.2015 pronuntata intr-un Recurs in Interesul Legii ( RIL), stabilindu-se că:
“In interpretarea si aplicarea disp. art 1073 si art.1077 din vechiul Cod civil , art. 5 alin.2 din Legea nr 247/2005-privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei , art.1279 alin.3 si art.1669 alin 1 din Noul Cod Civil în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare NU poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari “.
In sprijinul acestei solutii, au fost avute in vedere urmatoarele :
– promisiunea bilaterala de vanzare cumparare este un contract in temeiul caruia partile se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare in forma autentica. Aceasta da nastere unei obligatii DE A FACE in sarcina partilor, iar, potrivit disp. art 1279 NCC , in cazul in care nu este executata de buna voie de una dintre ele, ea poate fi executata direct, cealalta parte adresandu-se instantei de judecata pentru pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare.
Instantele care au admis aceste actiuni au avut in vedere valabilitatea actului prin care unul dintre coproprietari a promis vanzarea in viitor a intregului imobil, desi el detinea doar o cota parte din acesta, sub conditia rezolutorie ca bunul sa fie inclus la partaj in lotul coproprietarului care nu a participat la semnarea actului de instrainare.
( Conf. art 1401 Cod civil : Condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desfiinţarea obligaţiei )
– Ori, pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract nu poate fi afectata de o asemenea conditie ( cum este cazul contractului ) . Asupra acesteia nu se mai poate reveni – in cazul indeplinirii conditiei.
– Instanta de judecata, pronuntand hotararea , nu incheie contractul in locul partilor, ci verifica doar existenta elementelor de validitate ale promisiunii , iar daca refuzul uneia dintre parti de a incheia contractul la notar, este nejustificat , atunci instanta pronunta hotararea care sa suplineasca aceasta cerinta.
– Pentru a-şi putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător ar trebui ca, anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică), întrucât, în situaţia în care ar încheia totuşi un contract de vânzare pentru întregul bun, deşi nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul instituit de art. 641 alin. (4) din Codul civil (principiu recunoscut şi anterior în materia coproprietăţii), respectiv acela potrivit căruia actele de dispoziţie cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
Conform prevederilor actualului Cod civil, sancţiunea actului juridic încheiat cu încălcarea acestui principiu este inopozabilitatea actului faţă de coproprietarul care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea acestuia [art. 642 alin. (1) din Codul civil].- Nici soluţia admiterii în parte a acţiunii, în limita cotei de proprietate a coproprietarului promitent, nu poate fi avută în vedere, în situaţia în care instanţa este învestită exclusiv cu cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract pentru întregul bun. Conform principiului disponibilităţii, promitentul-cumpărător este singurul în măsură să opteze între obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune- interese, în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime)- ICCJ – RIL Decizia civila nr. 12/2015
