In doctrina si practica judiciara s-a pus problema daca promisiunea bilaterala de vânzare-cumpărare poate fi incheiata valabil prin act sub semnatura privata sau prin act autentic. Aceasta pentru a conduce cu succes la sesizarea instantei de judecata in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, in situatia in care una dintre partile semnatare nu se mai prezinta la notar pentru incheierea contractului.
Promisiunea de vânzare-cumpărare act autentic?
Intr-o prima opinie s-a apreciat ca pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract este necesar ca promisiunea de vanzare a unui imobil sa fie incheiata in forma autentica notariala. Aceasta din moment ce si actul de vanzare cumparare al unui imobil trebuie sa imbrace forma solemna ceruta de lege ca o conditie de validitate.
S-a aratat ca din interpretarea disp. art. 1279 alin ( 3 ) si 1669 alin.(1) Cod civil rezulta ca pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract este necesara indeplinirea tuturor conditiilor de validitate a actului juridic promis. Deci inclusiv forma autentica care este obligatorie pentru incheierea actelor juridice solemne, asa cum este cazul vanzarii bunurilor imobile.
Promisiunea poate fi act sub semnătură privată
Intr-o alta opinie insa , s-a apreciat ca forma autentica nu este necesara in cazul incheierii unei promisiuni de vanzare cumparare. Chiar daca aceasta vizeaza un imobil pentru care contractul ce urmeaza a se incheia trebuie sa imbrace forma autentica. Opinia declară ca suficientă încheierea intre parti a unui act sub semnatura privata .
Astfel, se apreciaza ca formalitatea solemna a formei autentice a contractului , prevazuta de articolele sus citate , se refera strict la incheierea contractului de vanzare cumparare a unui imobil. Nu și la promisiunea de vanzare-cumparare a acestuia.
Promisiunea de vanzare cumparare – fiind si ea un contract – trebuie sa indeplineasca conditiile de validitate aplicabile contractelor in general. Aceste condiții sunt:
· capacitatea de a contracta;
· consimtamantul valabil exprimat;
· un obiect determinat si licit;
· o cauza licita si morala;
· nu este obligatorie incheierea in forma autentica .
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract. În temeiul acesteia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare. În condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii.
Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta. Prestabilesc însă şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie. Respectiv:
· natura contractului;
· obiectul la care se referă;
· preţul).
Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare NU este act de înstrăinare şi nu produce efecte translative de proprietate. Promisiunea de vânzare-cumpărare generează obligaţia personală de A FACE, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis.
Contractul de vânzare-cumpărare al unui imobil
Acest contract trebuie incheiat, sub sanctiuna nulitatii, in forma autentica – pentru a fi valabil, iar dreptul dobandit putandu-se inscrie in cartea funciara .
Pentru incheierea valabila a promisiunii de vanzare cumparare este suficienta forma inscrisului sub semnatura privata , iar in cazul in care una dintre partile semnatare nu se mai prezinta in fata notarului pentru incheierea in forma autentica a contractului , cealalta parte o poate actiona in judecata soliciotand pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract.
In caz de admitere a actiunii , aceasta formalitate este indeplinita prin chiar hotararea judecatoresca pronuntata, care are forta unui inscris autentic si in baza careia se inscrie in cartea funciara dreptul dobandit.
Speță la Înalta Curte de Casație și Justiție
In acest sens s-a pronuntat si I.C.C.J , prin Decizia civ. nr. 23/03.04.2017, obligatorie potrivit disp art 521 alin.3. Cod pr. civila : “In interpretarea si aplicarea disp. art. 1279 alin 3 si art 1669 alin 1 Cod civil, NU este obligatorie forma autentica la incheierea promisiunii de vanzare a unui imobil, in vederea pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic”.
Curtea mai arata in motivare ca :
155.Tot din perspectiva motivaţiei de ordin economic, de data aceasta, pentru părţi, trebuie reţinut că impunerea formei autentice în cazul promisiunii de vânzare generează costuri suplimentare pentru părţi (taxe de autentificare, onorariul notarial în faza precontractului de vânzare, taxa judiciară de timbru pentru soluţionarea acţiunii, inclusiv în fazele căilor de atac, în ipoteza apelării la instanţa de judecată), de natură să descurajeze o eventuală manifestare de voinţă în sensul unei înţelegeri precontractuale.
156. Pe de altă parte, în cazul în care părţile care au încheiat antecontractul de vânzare înţeleg să îşi respecte obligaţiile asumate prin această convenţie, prezentându-se la notar în vederea autentificării contractului final, de vânzare, notarul va proceda la autentificare în baza antecontractului, fără să solicite forma autentică pentru promisiunea de vânzare.
Contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționat de forma promisiunii
De remarcat că următoarele dispoziții sunt edificatoare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
- Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
- Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.333/C/2013, cu modificările ulterioare
Nimic din legislaţia actuală relevantă în materie NU condiţionează autentificarea contractului de vânzare de către notar de cerinţa formei autentice a precontractului.
Vezi și Executarea silită imobiliară. Efectele actului de adjudecare
