Înainte de a defini impreviziunea să spunem că potrivit dispozitiilor art. 1270 Cod civil contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante . Acesta nu poate fi modificat unilateral , decat prin acordul partilor semnatare. Asadar, constructorul / Compania de construcție trebuie să respecte întocmai prevederile contractului. Prețul cu care beneficiarul a cumpărat, nu poate fi modificat doar din simpla decizie a companiei de construcții.
Codul Civil, la art 1271, prevede expres că obligația trebuie executată. Chiar dacă prestația a devenit mai oneroasă (plata mai mare) deoarece costul executării a crescut sau valoarea contraprestației s-a diminuat. Cumpărătorul/beneficiarul trebuie să fie foarte atent la clauzele inserate in contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil aflat în construcție. În special la cele ce tin de formarea sau componenta pretului.
Dacă contractul prevede necondiționat și expres prețul per metru pătrat și total a apartamentului, constructorul nu este în drept să ridice prețul imobilului. Mai ales in mod unilateral.
Cu toate acestea legea prevede o exceptie , aceea a IMPREVIZIUNII – reglementata de art. 1271 al, 2 Cod civil , potrivit careia : dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasa ( pentru constructor ) datorita unor schimbari exceptionale a imprejurarilor care ar face vadit injusta / inechitabila obligarea lui la executarea obligatiei , constructorul este în drept să se adreseze instanței de judecată pentru ajustarea prețurilor.
Opțiunile instanței și impreviziunea
Impreviziunea constituie temeiul in baza caruia instanta de judecata poate sa intervina pentru a dispune salvarea sau incetarea contractului. In atare situatie instanta este cea care poate hotarî:
a) adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor sau
b) încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.
Insa, potrivit art 1271 al 3 Cod civil, aceste dispozitii sunt aplicabile numai dacă sunt indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
a) schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
b) schimbarea împrejurărilor, precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
c) debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;
d) debitorul a încercat, într-un termen rezonabil şi cu bună-credinţă, negocierea adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.
In concluzie, instanta de judecata investita cu o asemenea cerere din partea constructorului ( respectiv modificarea clauzelor contractuale privind pretul – intemeiata pe teoria impreviziunii ) trebuie sa analizeze daca sunt indeplinite aceste conditii, pentru a putea dispune una dintre solutiile prevazute la al. 2 al art. 1271 Cod civil.
In materia achizitiilor publice, Guvernul Romaniei a adoptat OG nr. 15/2021 si OG nr. 47/2022 – care prevad procedura , conditiile si termenele de aplicare a teoriei impreviziunii in contractele incheiate in domeniul constructiilor.
In cazul in care autoritatea/entitatea contractanta – primind solicitarea antreprenorului de ajustare a contractului – refuza sa incheie un act aditional prin care sa se ajusteze pretul contractului de achizitie publica , antreprenotul se poate adresa instantei de judecata , pentru a se dispune adaptarea contractului in baza prevederilor legale referitoare la impreviziune.
Contractul – legea părților. Elemente esențiale pe înțelesul tuturor
